■ 不動産投資のお話
さて、私が不動産投資をしている事は以前から言っていますが、それについて話した事は殆どありませんでした
実際どんな感じのことをやっているのかを書きたいかなーと思います
ネタもないしｗ
■ 「マンション買いませんか？」という電話
サラリーマンをやっていると多くの人が一度はこんな電話に捕まるかと思います
代表的な会社としては、スカイコートとかシノケンハーモニーとか、地方によってはその近辺専門でやっている業者さんなんかも多いです
実際どんなものかと言うと、ローンで２０００万円以上の新築ワンルームマンションを買わせるというものです
営業は「賃貸に出せば家賃でローン＆管理費をペイできるので、30年後にはタダであなたのものになります。その上、保険も付いてくるのでタダで生命保険に入るようなものです。」という意味不明な事をいいます
２０００万円で買ったマンションを７〜８万円くらいで貸せばそういう計算（場合によっては月１〜２万円の黒字）になるかと思います
でも、そんな物件は絶対に買ってはいけません
■ 「利回り」と「返済比率」を考える
投資には「利回り」という考えを持つ必要があります
それは１年間で投資総額のうちどれだけの割合を回収できるか？というものを意味します
上記のような新築マンションの場合、２０００万円の物件に対し年間家賃１００万円を切る時点で利回り５％を切ります
現金で買っても元が取れるのは２０年後、その上で管理費とか色々と経費もかかるので、ローンで買った場合は払い終える頃でも赤字でしょう
また、「利回り」と同じくらいに重要なものとして「返済比率」があります
これは、収入に対して毎月どれだけの返済（＋固定支出）があるか？というものです
仮に月々５万円の返済として１．５万円の管理修繕費（マンションなので…）を支払いつつ、８万円の家賃が取れた場合、８万円の家賃に対して６．５万円の支払いとなって、月々１．５万円ほどの収入になります
返済比率に直した場合、これは８０％を超える計算となり、家賃が１割下がれば収入は半額以下となり、家賃が２割下がれば収入はマイナスになります
同じようにローンの金利が上がっても似たようなことが起きます
そもそもこんな収支じゃ、購入時にかかる登記費用＋ローン手数料をペイするのに３年くらいかかる上に、途中で退室なんてことになったらその修繕費用だってかかります
中には「サブリースするので、空室時も家賃は入るのでマイナスにはなりません」という業者もいますが、家賃額は年々見直す上に、退去時の修繕費用は大家持ちなので１回の退去に１０万円かかった場合はそれをペイするのに１年近くかかる計算になります
その上、新築マンションは固定資産税が高い…
でも、こういうのを買ってしまう人は今でも多いようですね・・・
ぶっちゃけ、向うから「買いませんか？」と言われるもので買って良いものなんて一つもないと思います
これを３０年我慢してようやく得られるものは、築３０年の中古マンションという事になります
不動産サイトで築３０年のワンルームマンションがどれだけの価格で売れているのか、それを見れば「３０年後に手に入る」と言われてもあまり魅力は感じなくなるかなと思います
■ 最初から古いマンションを買えば？
そもそも３０年後にタダでマンションを手に入れたければ、今、築３０年の中古マンションを買えば良いというお話です
こちらであれば既に購入価格も充分に下がっているために利回り（１年分の家賃/購入金額）も１０％を超えるものが多いので、耐用年数（日本でのＲＣマンションは４５〜５０年）に至る前に元は取れます
また、新築マンションと違って既に充分に価格が下がっているので、多少持ち続けても購入時から価格はさほどおちません
築３０年でも築４０年でも、あまり差はないという感じですね
こういったもので長期ローンを組めば、ローンの返済比率も５０％を切るので、そこそこ安全な投資となります
「古い物件で募集しても借りる人なんているのか？」という疑問を持つ人も多いですが、結論から言えば「借りる人はいます」
募集でライバルに差をつけたいのであれば、この時点でファミリー向けの広いマンションを買うと良いかと思います
最悪の場合、家賃を下げれば狭い物件よりも有利になりますから空室がずっと続いたままという事はなくなります
■ 木造築古アパート投資
そこで、今自分がやっているのは築古木造アパート投資となります
築３０年くらいの古い木造アパートを土地ごと買って、「家賃-ローン支払い-諸経費」で手元に現金を作るという感じです
例えば、自分の１棟目の江戸川区アパートは１Ｋが６戸付きで２４００万円、月家賃２８〜２９万円、年間家賃３４８万円となるため、上記と同じ計算で出した利回りは１４．５％を超えます
これに２００万円ほどの頭金を入れた上でノンバンク（三井住友トラストＬ＆Ｆ）の３０年ローンで購入しているので、月々のローンは１０．９万円となって諸経費を除いて月に１６万円ほどの手取りとなります
三井住友トラストＬ＆Ｆの金利は４．３％と、普通の銀行よりもかなり高めです
とはいえ、耐用年数の過ぎた木造アパートとなると銀行が貸してくれても１０年以下の返済となって、返済比率が大幅に上がってしまいます
４．３％の３０年返済ともなると、初期のうちは返済のうちのほとんどが金利となってしまい無駄に感じるかも知れませんが、収入は「家賃-ローン支払い-諸経費」でとって返済時の元金の目減りを気にせずにいくというスタンスです
２棟目は新松戸の物件となりますが、１Ｋが１０戸で２９８０万円、月家賃３３〜３４万円、年間家賃４００万円、利回りにして約１３．５％です
こっちは土地の価格分である２４４０万円をＳＢＪ銀行から３．０７５％の３５年で融資を受けて、残りの５４０万円を頭金で入れています
既に三井住友トラスト〜での融資の枠を使い切っていたのでちょっと非効率な買い方をしています
月々の返済は９．５万円、「家賃-ローン支払い-諸経費」は満室時にほぼ２０万円となります
これについても「んな古い物件埋められるのか？」と思う人はいるでしょうが、実際今現在は両方とも満室です
色々と手間はかかりますが、ほとんどは不動産の管理会社さんに任せてお金で解決することが可能です（管理費は家賃の５％）
■ 税金面のお話
収入が増えると、当然のことながら課税額も上がります
それについては、「手取りが増えた分は、その分課税されても仕方ない」くらいに最初から考えていくべきかなと思っています
ただ、返済比率が高い場合には一つの弊害があって、ローン支払いのうち、元金分は経費として扱えないというものがあります
となると、手取りが年間１０万円しかないのに、税務署からは年収が１００万円増えたかのような課税を受けてしまう可能性があります
高利回りの木造アパートを買った場合でも、短期ローンを組んだ場合はこうなることが多いようです
幸い、今は元金返済分が殆どないので、手取り以上の課税がされる事はなさそうです（まだ減価償却中なのでこの辺の課税額は０円ですが）
また、不動産を所有すると毎年固定資産税もかかります
これは、国が定める土地と建物の評価額に対して課税されるというもので、どちらかというと土地よりも建物の課税額の方が大きくなる傾向にあります
ただ、築２０年を超えた木造アパートであれば建物の課税額はほぼ０円、土地の課税額についても「上に住居が建っていれば」という条件で１／６まで下がります
そのお陰で、自分の場合は江戸川区物件が年６万円、新松戸物件が年１０万円ほどの課税で済んでいます
この辺の額はＲＣマンション、それも新しければ新しいほど高くなります
■ オマケ「そんな金ねーよ！」という人は？
上記の例はそれなりに貯金しないと始めるのも難しいです
ですが、それこそ３００万円前後の年収の方が元手なしに不動産投資を始める事は可能です
単純に「利回りの高い築古のマンションか、１戸建てを住宅ローンのフルローンで買えばいい」というものです
リスクを負いたくないという場合、買った物件には自分で住んでもいいです
また、築古木造アパートでも自分の居住面積が全体の１／３以上であれば「賃貸併用住宅ローン」を長期で組む事も可能です
例えば、ゆうちょ銀行なんかはそういったローンをフリーターの方にも開放しています
なにはともあれ、今後オフで私と会う機会があればそういうお話を詳しくすることも可能です
■ Web拍手レス
少しずつ消化・・・
＞松戸いいやん！と思ってたらコアラ葛飾が糞だった…orz
ケーブルテレビですか
どんな風に糞なんだろう？
ちなみに、台東ケーブルテレビも微妙ですね
＞江戸川区て治安とかどうなんですか？足立区はアレだと聞きますが。
23区といっても東部の方は殆ど千葉県みたいなものだし、全体的には悪くないんじゃないかな
でも、バスでしか行けないような中央部は、割と今もバラックっぽい家が結構多い
治安が悪いのは葛飾との区界の近い小岩近辺かなあ？
since 2005/6/1
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